ИЖС, ЛПХ, СНТ: виды разрешённого использования земельных участков

При покупке земельного участка одним из ключевых параметров является вид разрешённого использования (ВРИ). Именно от него зависит, что можно строить на участке, можно ли прописаться и какие налоги придётся платить. Разберём основные виды подробно.

Что такое вид разрешённого использования (ВРИ)

Вид разрешённого использования — это установленное законом назначение земельного участка. Он определяет, какую деятельность можно вести на земле и какие объекты можно возводить. ВРИ указан в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте участка.

Все земельные участки делятся на категории (земли населённых пунктов, сельхозназначения и др.) и виды разрешённого использования внутри каждой категории.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Это самый популярный и понятный вид использования для строительства частного дома.

Что можно:

• Построить жилой дом высотой до 3 этажей (не более 20 метров)
• Оформить постоянную регистрацию (прописку)
• Возвести хозяйственные постройки: баню, гараж, сарай
• Разбить сад и огород

Преимущества ИЖС:

• Прописка — полноценная регистрация по месту жительства
• Инфраструктура — участки обычно расположены в населённых пунктах с дорогами, электричеством, школами
• Ипотека — банки охотно кредитуют покупку участков ИЖС и строительство домов
• Материнский капитал — можно использовать для покупки или строительства
• Налоговый вычет — можно получить вычет при строительстве жилого дома

Ограничения:

• Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи
• Нельзя строить многоквартирные дома или коммерческие объекты
• Необходимо соблюдать градостроительные нормы и отступы от границ

Земельный налог: 0,1–0,3% от кадастровой стоимости (ставка зависит от муниципалитета).

ЛПХ — личное подсобное хозяйство

Участки ЛПХ бывают двух типов, и это критически важно при покупке:

Приусадебный участок (в населённом пункте)

• Можно строить жилой дом с правом прописки
• Можно вести подсобное хозяйство
• По возможностям почти равен ИЖС
• Часто дешевле участков ИЖС при схожих характеристиках

Полевой участок (за пределами населённого пункта)

• Нельзя строить капитальные строения
• Можно ставить только временные сооружения без фундамента
• Предназначен исключительно для сельскохозяйственной деятельности

Преимущества ЛПХ:

• Цена — обычно ниже, чем ИЖС
• Налоги — пониженная ставка земельного налога
• Хозяйство — можно содержать скот, птицу, пчёл
• Продажа продукции — произведённая продукция не облагается НДФЛ

Земельный налог: 0,1–0,3% от кадастровой стоимости.

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество

Участки в СНТ предназначены для садоводства и отдыха.

Что можно:

• Построить садовый дом (для сезонного проживания)
• Построить жилой дом (при соблюдении норм) с правом прописки
• Разбить сад, огород
• Возвести хозпостройки

Особенности:

• Членские взносы — обязательные ежегодные платежи в товарищество
• Общая инфраструктура — дороги, электричество, вода обслуживаются товариществом
• Прописка — возможна, если дом признан жилым (с 2019 года по закону №217-ФЗ)
• Ипотека — банки кредитуют неохотно, ставки выше

Ограничения:

• Инфраструктура может быть хуже, чем в населённых пунктах
• Дороги и коммуникации — ответственность самого СНТ
• Могут быть ограничения на круглогодичное проживание

Земельный налог: 0,1–0,3% от кадастровой стоимости.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство

С 2019 года понятие ДНП упразднено (закон №217-ФЗ). Все ДНП были преобразованы в СНТ или ОНТ (огороднические товарищества). Если вы видите участок с пометкой ДНП — уточняйте актуальный статус.

Сравнительная таблица

Параметр	ИЖС	ЛПХ (приусадебный)	СНТ
Строительство дома	Да	Да	Да
Прописка	Да	Да	Да (если дом жилой)
Ипотека	Легко	Легко	Сложнее
Маткапитал	Да	Да	Да (с 2020)
Налоговая ставка	0,1–0,3%	0,1–0,3%	0,1–0,3%
Членские взносы	Нет	Нет	Да
Содержание скота	Ограничено	Да	Нет
Цена участка	Высокая	Средняя	Ниже

Как изменить ВРИ

Если вид разрешённого использования не подходит для ваших целей, его можно изменить:

1. Проверьте Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета
2. Убедитесь, что желаемый ВРИ входит в перечень основных или условно-разрешённых
3. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ (если ВРИ основной) — бесплатно
4. Для условно-разрешённых ВРИ потребуются публичные слушания

Срок изменения: от 2 недель (основной ВРИ) до 3–6 месяцев (условно-разрешённый).

Рекомендации при выборе участка в Калининградской области

• Для постоянного проживания — выбирайте ИЖС или приусадебный ЛПХ в населённом пункте
• Для дачи и сада — подойдёт СНТ, но проверьте состояние инфраструктуры
• Для инвестиций — ИЖС в развивающихся пригородах Калининграда (Гурьевский, Зеленоградский район)
• Для фермерства — ЛПХ или земли сельскохозяйственного назначения

Перед покупкой всегда проверяйте ВРИ в выписке из ЕГРН и сверяйте с Правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета.